Des pavés de verre dans le mur du garage, côté voisin, pour faire entrer la lumière. Des années plus tard, ce voisin peut décider de racheter la moitié de ce mur, et vous ne pouvez pas refuser. La règle tient dans l'article 661 du Code civil, écrit en 1804 et validé par le Conseil constitutionnel en 2010.
Ce rachat a des conséquences. Une fois le mur devenu commun, les ouvertures qui éclairaient le garage peuvent être remises en cause.
Un droit que le propriétaire du mur ne peut pas bloquer
L'article 661 est court. Tout propriétaire dont le terrain touche un mur a « la faculté de le rendre mitoyen en tout ou en partie ». Il doit rembourser au propriétaire la moitié de ce que le mur a coûté, plus la moitié de la valeur du sol sur lequel il est bâti.
La Cour de cassation l'a tranché le 28 octobre 1974 : cette faculté est absolue. Le propriétaire du mur n'a pas à donner son accord. Un particulier a tenté de faire tomber la règle devant le Conseil constitutionnel, au nom du droit de propriété. Le 12 novembre 2010, les Sages l'ont jugée conforme. Pour eux, il ne s'agit pas d'une privation de propriété mais d'une limite à son exercice, justifiée par un motif d'intérêt général.
La porte n'est pas totalement ouverte. Le 19 septembre 2007, la Cour de cassation a jugé qu'un empiétement fait obstacle à l'acquisition de la mitoyenneté.
Le prix se calcule au jour du rachat
Quinze ans après la construction, faut-il rembourser la moitié de la facture d'origine ? Non. Depuis une loi du 17 mai 1960, le coût du mur est estimé à la date du rachat, en tenant compte de l'état dans lequel il se trouve.
Un mur bien entretenu se rachète donc au prix d'aujourd'hui. Un mur abîmé vaut moins. S'y ajoute la moitié de la valeur du terrain situé sous le mur, une bande étroite qui pèse peu dans la note.
Ce qui arrive aux ouvertures
Tant que le mur appartient à un seul propriétaire, celui-ci peut y percer des jours de souffrance. Ce sont des ouvertures à verre fixe, qui laissent passer la lumière mais pas le regard. L'article 677 les impose à au moins 2,60 mètres du plancher au rez-de-chaussée, et à 1,90 mètre à l'étage.
Le mur mitoyen obéit à une autre règle. L'article 675 interdit à chacun des voisins d'y pratiquer une fenêtre ou une ouverture sans l'accord de l'autre, « même à verre dormant ». Un office notarial résume la conséquence pratique : le voisin peut acquérir la mitoyenneté, puis faire boucher le jour. Un jour de souffrance ne donne aucun droit à la lumière, même après des années.
Les pavés de verre, un cas à part
Les pavés de verre compliquent le tableau. Les juges les traitent souvent comme une simple paroi du mur. Selon la jurisprudence recensée par le cabinet Schaeffer Avocats, la Cour de cassation a estimé le 11 avril 2012 que des pavés fixes, qui ne laissent distinguer que les couleurs, ne sont ni des vues ni des jours. La cour d'appel de Paris a raisonné de la même façon le 5 juillet 2012 pour des briques de verre scellées.
Cette lecture protège les pavés posés dans un mur privatif. Dans un mur devenu mitoyen, la question reste discutée, car l'article 675 vise toute ouverture « en quelque manière que ce soit ». Le permis de construire n'apporte aucune garantie sur ce point : le CAUE de Moselle rappelle que les autorisations d'urbanisme ne contrôlent pas le respect du Code civil.
Avant d'accepter un chèque ou de reboucher quoi que ce soit, il faut vérifier dans son titre de propriété à qui appartient le mur, puis demander une proposition chiffrée par écrit et l'avis d'un notaire.
Source : Conseil constitutionnel & Carnot Notaires
