Les meubles sont partis, les volets sont fermés, l'électricité est coupée. L'appartement attend qu'on décide : vendre, louer, ou laisser passer encore quelques mois. C'est le scénario le plus banal qui soit après un décès, un départ en Ehpad ou un divorce. C'est aussi, du point de vue du fisc, le moment précis où le logement change de catégorie.
Car un logement vide et un logement meublé ne sont pas imposés de la même façon. Ce n'est pas une nuance de juriste : c'est le critère qui sépare deux impôts distincts, et l'un des deux est sur le point de devenir nettement plus lourd.
Un seul mot décide de tout : meublé
La suppression de la taxe d'habitation, effective depuis le 1er janvier 2023, n'a concerné que les résidences principales. Tout le reste est resté en place, et impots.gouv.fr le rappelle noir sur blanc : la taxe sur les logements vacants (TLV) et la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV) ne sont pas concernées par cette suppression et continuent de s'appliquer.
Le partage se joue sur le mobilier. Un logement meublé, même occupé seulement quelques semaines par an, relève de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Un logement non meublé et inoccupé depuis au moins un an au 1er janvier relève, lui, de la taxe sur les logements vacants dans les communes concernées. Autrement dit, le fait de vider un appartement, geste réflexe quand on prépare une vente, peut suffire à le faire basculer dans l'autre régime.
Le mécanisme rappelle d'autres seuils qui font tout basculer d'un coup dans le droit français. Demotivateur détaillait récemment le cas du mobil-home installé dans un jardin, où la présence ou l'absence de roues change la nature juridique de l'objet. Ici, ce sont les meubles qui jouent ce rôle d'interrupteur.
Les taux changent en 2027, et Paris a choisi le maximum
Jusqu'à présent, la TLV représente 17 % de la valeur locative cadastrale la première année d'imposition, puis 34 % à partir de la deuxième. Ces taux n'ont pas bougé en 2026.
Ils vont bouger en 2027. L'article 108 de la loi de finances pour 2026 fusionne la TLV et la THLV en un impôt unique, la taxe sur la vacance des locaux d'habitation (TVLH), codifiée à l'article 1406 bis du Code général des impôts. Nouveauté décisive : le produit de la taxe ne revient plus à l'État mais aux communes. Et en zone tendue, celles-ci peuvent désormais majorer les taux jusqu'à 30 % la première année et 60 % à partir de la deuxième.
Paris n'a pas attendu. Mi-juillet 2026, le Conseil de Paris a voté le barème maximal autorisé par la loi : 30 % puis 60 %, applicables au 1er janvier 2027. La capitale recense environ 150 000 logements vacants, dont près de 80 000 relèveraient d'une vacance structurelle selon l'adjoint au logement Jacques Baudrier, qui espère en remettre 20 000 sur le marché.
Une victoire historique après 10 ans de bataille
Pour mesurer ce que cela représente, plusieurs professionnels de l'immobilier ont repris le même exemple : un appartement parisien de 60 m² dont la valeur locative cadastrale s'élève à 9 000 euros. Au taux actuel de 17 %, la taxe s'établit à 1 530 euros. Elle grimperait à 2 700 euros en 2027, puis à 5 400 euros en 2028 si le logement est toujours vide.
Le compteur tourne déjà, et personne ne reçoit d'alerte
C'est le point le moins intuitif de la réforme. Les avis d'imposition de 2027 seront établis sur la situation constatée au 1er janvier, donc sur une vacance qui aura commencé en 2026. Attendre l'entrée en vigueur du nouveau texte en espérant que le compteur reparte de zéro n'a aucun fondement : la durée d'inoccupation déjà écoulée est prise en compte.
Aucune déclaration spécifique n'est demandée pour la taxe sur les logements vacants. Les propriétaires concernés reçoivent leur avis à l'automne, sans courrier d'avertissement préalable. L'administration croise ses propres fichiers pour identifier les biens : données d'occupation, historique de taxe d'habitation, consommations d'eau et d'électricité.
Hors des zones tendues, la taxe reste facultative. Mais les communes et intercommunalités qui souhaitent l'appliquer dès 2027 doivent délibérer avant le 1er octobre 2026. Autrement dit, la carte des territoires concernés est en train de se dessiner en ce moment même, commune par commune, sans que les propriétaires en soient informés autrement que par l'avis qui arrivera plus tard. Le périmètre des zones tendues, lui, a été fixé par le décret n° 2026-831 du 25 août 2026.
Les cas où la taxe n'est pas due
Tous les logements vides ne sont pas taxables, et c'est là que beaucoup de propriétaires passent à côté de leurs droits. La liste officielle publiée par la DGFiP prévoit plusieurs exonérations.
La plus importante concerne la vacance subie : un logement mis en vente ou en location au prix du marché mais qui ne trouve ni acquéreur ni preneur n'est pas imposable. Un mandat d'agence, une annonce datée, des refus documentés constituent autant de pièces à conserver. Sont également exonérés les logements occupés plus de 90 jours consécutifs au cours d'une année de référence, ceux devant faire l'objet de travaux dans le cadre d'opérations d'urbanisme ou de réhabilitation, et ceux qui ne pourraient être rendus habitables qu'au prix de travaux lourds. Sur ce dernier point, l'administration admet en pratique que la condition est remplie lorsque le coût des travaux dépasse 25 % de la valeur vénale du logement au 1er janvier.
Enfin, une résidence secondaire meublée soumise à la taxe d'habitation échappe par définition à la taxe sur les logements vacants. Les deux impôts ne se cumulent pas.
La case à surveiller avant que l'avis n'arrive
Reste l'obligation qui conditionne tout le reste. Depuis 2023, l'article 1418 du Code général des impôts impose à chaque propriétaire de local d'habitation de déclarer le mode d'occupation de son bien, les dates de début et de fin d'occupation et l'identité des occupants, via l'espace « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr. La déclaration doit être mise à jour à chaque changement, avant le 1er juillet. L'article 1770 terdecies prévoit une amende de 150 euros par local en cas d'omission ou d'inexactitude.
Dans les faits, la DGFiP a d'abord ciblé environ 3 400 grands détenteurs, principalement des personnes morales possédant plus de 200 lots, et la généralisation des amendes aux particuliers a été largement repoussée. Cette tolérance ne supprime pas l'obligation, et surtout elle ne protège de rien : une ligne restée figée sur un ancien locataire ou un statut « vacant » enregistré sans justificatif ne déclenche pas forcément une amende, mais elle peut orienter le calcul de l'impôt dans la mauvaise direction. Avec des taux qui peuvent atteindre 60 %, l'écart ne se compte plus en dizaines d'euros.
En cas d'avis erroné, une réclamation reste possible depuis la messagerie sécurisée de l'espace particulier, en joignant les justificatifs et, si besoin, en demandant un sursis de paiement le temps de l'examen du dossier.
Source : impots.gouv.fr / Collectivités-locales.gouv.fr
