Plus de 20 ans après avoir acheté deux biens pour une somme dérisoire, dans des conditions douteuses, deux propriétaires ont payé au prix fort leur malhonnêteté.
Bien mal acquis ne profite jamais !
Cet célèbre adage n'a jamais si bien collé au récit qui suit. Cette histoire, repérée puis racontée par nos confrères du Figaro Immobilier, débute il y a près de 25 ans lorsque qu'un couple fait l'acquisition de deux appartements dans le sud de la France, en profitant de la vulnérabilité de la vendeuse.
Croyant avoir fait une bonne affaire, les deux propriétaires ont joui des biens pendant deux décennies avant d'être rattrapés par la justice.
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Profitant de la naïveté d'une vieille dame, ils lui rachètent ses biens pour une somme dérisoire
Cette affaire d'abus de faiblesse remonte à l'année 2021.
À l'époque, Georgette, une veuve âgée de 79 ans, vend deux de ses appartements, situés dans un même complexe immobilier, en viager à un couple, tout en en conservant l'usufruit. La vente est conclue pour 350 000 francs (soit environ 53 000 euros). Un tarif imbattable, bien inférieur aux prix du marché alors appliqués.
Comme il est d'usage dans ce genre de transaction, les acheteurs acquièrent ainsi la nue-propriété des biens mais ne peuvent en jouir. En résumé, ils en sont les propriétaires au regard de la loi, mais ils ne peuvent y habiter, ni l'utiliser pour les louer. La septuagénaire continue donc d'habiter l'un des logements, tout en gardant la jouissance du second.
Peu de temps après la vente, Georgette est toutefois admise en maison de retraite puis placée sous tutelle en 2003, en raison de sa santé mentale déclinante. Dix ans plus tard, elle décède à 90 ans passés et le couple, acquéreur de ses deux appartements, devient enfin propriétaire à part entière, jouissant ainsi de l'usufruit.
Un dénouement que n'accepte pas le fils de la défunte. Ce dernier relève en effet des choses suspectes dans l'acquisition, notamment le prix de vente des deux transactions, lequel lui semble bien trop bas. Il soupçonne, en outre, un abus de faiblesse.
Il décide alors, en 2016, d'assigner les acquéreurs en justice et réclame l'annulation de la vente, survenue en 2001, pour insanité d’esprit. Pour rappel, « ce motif désigne la situation d’une personne qui, en raison d’une pathologie mentale ou d’une altération de ses facultés, n'est plus en mesure de consentir de manière éclairée à un acte », indique le Figaro Immobilier.
Mais la procédure va durer près de 10 ans.
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D'abord débouté par le tribunal de Toulon, qui avait considéré que l'affaire était prescrite, le fils de Georgette a finalement obtenu une première victoire, le 1ᵉʳ juillet 2025, lorsque la cour d’appel d’Aix-en-Provence a jugé sa plainte recevable. Selon cette dernière, le délai de prescription a été interrompu dès l'instant où Georgette a été placée sous tutelle, en 2003.
« L'état mental de la venderesse était tellement dégradé qu'elle était dans l'impossibilité d'agir pour défendre ses intérêts. Ce qui a suspendu le délai de prescription » (Maître Maëva-Océane Besnard, avocate au barreau de Paris)
Les juges se sont alors penchés sur l'affaire, en consultant les pièces du dossier, notamment un rapport d'expert attestant de l'état de santé déclinant de Georgette, à l'époque de l'acquisition. Fourni par son fils, celui-ci stipulait ainsi que la défunte souffrait de troubles mentaux anciens et importants. Une condition qui tendrait à prouver qu'elle n'était pas en état de signer l'acte de vente des deux appartements. Les conclusions d'un psychiatre, qui avait examiné Georgette en février 2002, avaient par ailleurs confirmé un « véritable déficit des fonctions cognitives », lié à une atrophie du cervelet qui évoluait depuis dix ans, soit bien avant la mise sous tutelle.
Autre détail troublant : le prix de la transaction, jugé dérisoire. Ainsi, selon le Figaro, la nue-propriété des deux biens avait été estimée, au préalable, entre 230 000 et 250 000 euros, soit environ quatre fois plus que le prix de la vente, conclue pour seulement 53 000 euros.
Par conséquent, au regard des faits et des preuves apportées, la cour d’appel d'Aix-en-Provence a prononcé l’annulation de la vente. Le couple de propriétaires a donc été condamné à restituer les appartements dont il jouissait depuis 23 ans. Quant au fils de Georgette, il devra rendre à ces derniers les 53 000 euros verséss lors de l'acquisition.
